美的置業頻現高溢價拿地千億目標承壓

2019-11-20 中國質量萬里行雷玄曉月點擊：次

　　今年3月29日，美的置業總裁郝恒樂在2018年業績發布會公開表示“美的置業2019年銷售目標要達到1000億元”。這比之前的計劃整整提前了1年，足見進軍千億俱樂部的野心。在今年8月20日召開的中期業績發布會上，美的置業相關負責人表示，全年千億目標未變，下半年將會從供貨、銷售、去化等各環節“堅定推動”。

　　為了滿足自身快速擴張，美的置業在拿地方面也顯得非常激進，高溢價摘地頻頻。《中國質量萬里行》梳理發現，上市公司在浙江臺州獲取的一幅地塊，溢價率高達86.6%。此外，還有在徐州、武漢的兩幅地塊，溢價均在70%以上。

　　多位業內人士向《中國質量萬里行》表示，美的置業上市后業績壓力很大，所以要求一定的土地儲備，支持業績。

　　拿地策略調整美的頻現高溢價拿地

　　2018年10月上市后不久，美的置業便開啟了一輪瘋狂拿地。

　　12月16日，分別以14.16億元、7.21億元的代價，竟得南昌青云譜區和鄭州高新區雙湖科技城地塊。其中，前者溢價率為16%，后者達56%。

　　進入2019年，美的置業變得更加“兇猛”。2月21日和22日，先后以4.77億元、6.77億元，拿下泉州臺商區和佛山禪城南莊地塊，相應溢價率為28.9%、33.79%。

　　美的置業絲毫不亞于“閩系”的兇猛，始于徐州銅山區商住地塊的摘入。據觀點地產網報道，該地塊創下徐州土拍史耗時最長的記錄，歷經13.5小時、644輪競拍后，美的置業以16.02億元奪得，溢價73%。徐州地塊收入囊中不到1個月，美的置業又落子常州，以11.7億元竟得JWJ20190101號宗地，溢價55.17%。

　　此后，上市公司重倉浙江，這點在2019年下半年顯得更甚。在“以4.71億元、24%的溢價”摘獲惠州博羅一宗商住地塊兩天后，4月3日，美的置業“血戰”176回合，最終以86.6%的溢價，花費6.43億元竟得臺州市路橋區南官新天地地塊。7月、9月，上市公司在浙江金華分別以7.67億元、4.95億元奪取兩幅商住地塊，相應溢價37%和10.24%。

　　“高溢價”落子在武漢也上演了近乎“癲狂”狀態。4月下旬，美的置業先是以28.57億元的代價竟得東湖新技術開發區一幅地塊，溢價達72.94%。兩天后，又以最高限價25.22億元拿下江夏區大橋產業園P(2019)036號地塊，溢價57.72%。值得注意的是，后者需配建8.5%公共租賃住房比例。

　　據其2019年中報披露，截至6月30日美的置業土地儲備為5251萬㎡，相較2018年末增加744萬㎡。擴張速度之快，可見一斑。對此，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示，這說明了美的置業對規模的追求比較迫切。在現金流緊張的情況下敢于高溢價頻繁拿地，也說明企業判斷市場在短期內會轉暖，成功套現的周期會比較短。

　　58安居客房產研究院首席分析師張波也表示，高溢價率本身也代表著一定的高風險性，美的置業未來在這些城市依然會面臨著諸多挑戰。

　　伴隨著快速擴張，上市公司三費費率也呈現上升態勢，已由2018年中期的12.38%上漲至2019年中期的14.05%。

　　針對高溢價拿地問題，美的置業回復《中國質量萬里行》說道：“美的置業并不存在頻頻高溢價拿地，在個別核心城市的熱門地塊確實存在一定溢價拿地的情況。統計數據顯示，在公開招拍掛市場中，上半年美的置業有10塊土地零溢價成交，7塊土地低于10%的低溢價率成交。同時，美的置業一直保持較低的土地獲取成本，2019年中報數據顯示，美的置業平均土地成本2677元/平方米，僅占銷售均價25%左右。”

　　接連大規模發債

　　二線、三線城市的瘋狂布局，2018年下半年至今，美的置業現金流一直陷入非常緊張的狀態。2018年、2019年中期，上市公司經營活動產生的現金流量凈額分別為-166.15億元、-82.66億元，較往年任何時刻都要差。

　　國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖告訴《中國質量萬里行》，中國企業家有個通病，就是他們對風控和現金流常常都是忽視的，所以你會見到他們堅持擴張，這是在中國20年經濟增長里沿用下來的習慣。

　　緣于規模的渴求，擴張在繼續，而這需要充裕的資金。

　　10月29日，上市公司全資附屬公司美的置業集團有限公司(下稱“美的置業集團”)擬在上交所發行11.68億元資產支持證券-ABS已被受理。在這之前，美的置業集團接連大規模發債。

　　7月和8月，美的置業集團以償還公司債券為由，先后公開發行17億元境內公司債券(第三期)、13億元境內公司債券(第四期)。其中，前者為期4年，利率為5.2%;后者為期5年，利率為5.7%。此前，為了償還公司有息債務，美的置業集團還于1月和2月相繼公開發行“為期3年金額為10億元”的境內公司債券。只不過第一期利率為7%，第二期為6.5%。

　　將時間推至1月下旬，美的置業集團還發行了一筆金額為30.6億元的非公開境內公司債券。經《中國質量萬里行》統計，如果上述ABS發行成功，美的置業集團2019年發債將超過90億元。

　　業績增速放緩，千億銷售承壓

　　2004年，收購佛山市順德區威靈房產有限公司大部分股權后，何享健家族開始涉足房地產，上述被收購公司就是美的置業集團公司的前身。

　　與美的集團一樣，美的置業也起家于佛山，君蘭高爾夫社區是其打造的第一個住宅物業。之后，上市公司又相繼在順德區打造了佛山美的君蘭江山、佛山美的翰誠及佛山翰誠嘉園。至今，佛山都是美的置業第一大土儲區。截至2019年中期，上市公司在佛山共有36個項目，土地儲備達637.91萬㎡，在總土儲中占比12.2%。

　　2010年，美的置業開始走出珠三角，憑借貴陽美的林城時代、株洲栗雨湖、徐州美的城等項目，在西南、長江中游、長三角地區進行布局。2011年，進軍河北邯鄲，以8.55億元代價獲取邯鄲美的城地塊，從而打入華北區域。

　　據其招股書披露，隨著上述五大戰略區域的形成，2013年美的置業合約銷售額已接近百億(98億元)。過去3年，上市公司銷售業績均保持較快增速，數值分別為206億元、 507億元和790億元，相應增長85.59%、146.12%和55.82%。美的置業將2019年的銷售目標設定為“1000億元”也就不難理解了。

　　事實上，美的置業已經在放緩規模增速，千億目標相較2018年僅增長26.58%。但從目前來看，上市公司這一目標的實現將面臨極大壓力。今年11月5日，美的置業發布公告稱，2019年前10個月，該集團連同其合營企業和聯營公司實現合約銷售金額約為816億元，同比增長約24.77%;相應的已售建筑面積約為804.2萬平方米，同比增長約22.85%。

　　《中國質量萬里行》梳理發現，2019年以來，美的置業僅在4月、6月、9月和10月的銷售超過90億元。“金五銀六”、“金九銀十”是房地產銷售傳統的旺季，而11月至次年2月，往往是房地產銷售最淡的季節。這也意味著2019年最后兩個月，美的置業每月都要實現近百億銷售額。千億目標實現壓力之大，可想而知。

　　數據來源：美的置業歷次公告

　　此外，美的置業營收和業績增速均在放緩。2019年中期，上市公司分別實現營業收入141.95億元，實現公司擁有人應占期內溢利17.69億元，相應同比增長33.44%和20.1%，而2018年美的置業這一增速分別達到70.01%和67.85%。美的置業的“高速發展”似乎要成為過去。對于業績增速放緩問題，美的置業回應《中國質量萬里行》說道：“政策調控下，房地產行業的發展邏輯已經發生深刻變化，行業不再是快速擴張階段，調速換擋成為當下的普遍選擇;當規模到達一定體量之后，基數增大，規模增速也會相應放緩;今年以來公司有意識地調整速度，追求規模、效益的均衡增長。”

　　吊詭的是，在快速擴張的同時，美的置業負債率卻一改往年的高數值。2018年、2019年中期，上市公司資產負債率分別為86.69%、87.1%，相應凈負債率為97.42%和95.61%。較之過往，已是低位，這與其快速擴張形成強烈反差。