中國房產質量周報第三十三期：警惕延期交付賠償的“霸王條款”
2022-04-13 中國質量萬里行 點擊：次
“關注房屋質量、共建美好生活”，中國房產質量周報第33期發布。
2022年4月4日-4月10日，中國質量萬里行共收到95條業主投訴信息，加上網絡監測的輿情數據，最終整理出10個需要重點關注的問題項目。具體來看，本周重點投訴項目涉及的開發商包括深圳天勤置業、武漢金鑫集團、西安宏德房地產開發有限公司、綠地集團、邯鄲市華星房地產開發有限公司、中海地產、陽光城、卓越集團、紫薇地產以及遠洋地產。涉及的項目分別是星都˙梅沙天邸、金鑫未來港、錦尚云天·古鎮、綠地梓灣國際康養度假區、金水灣、中海潤山府、陽光城檀苑、卓越坊、紫薇東進四期和遠洋天著春秋。
經統計，十個項目涉及的問題包括：強行交付、項目停工、延期交付、已售房產被抵押、房屋質量問題等。
本期投訴項目中，中國質量萬里行重點關注沈陽市中海潤山府、西安市卓越坊以及濟南市遠洋天著春秋三個項目。其中，中海潤山府業主反映，由于選用不透氣PVC壁紙，致使2021年12月25日交付時墻體發霉，樓盤目前仍在整改中，中海地產卻要求業主按照12月25日為起始日收取物業費、車位費、采暖費等；卓越坊業主反映，簽訂合同時約定交房時間為2022年11月30日，項目自2021年10月停工，今年3月17日復工，業主擔心，從現場實地感受來看，卓越坊目前的狀態是“有序緩慢施工”，每日有進度，但按此進度無法在規定時限交房；濟南市遠洋天著春秋業主反映，合同約定于2021年8月30日前交房，先后三次發出延期交付通知，最終，在臨水臨電、部分公共區域設施未完工情況下2022年1月30日強行交付，這期間出現了兩個延期賠付標準，部分業主合同約定延期賠付金額上限為房價款的1%，部分業主約定延期賠付金額無上限。
沈陽中海潤山府：300戶壁紙發霉 整改已近4個月
中海潤山府位于遼寧省沈陽市全運一東路與莫園東路交匯處，系中海地產旗下項目，開發商為沈陽市中海海嘉房地產開發有限公司。主力戶型為120平至165平的3居、4居，全裝修交付，均價為19000元/平方米。
近期，多位中海潤山府的業主反映：開發商選用了不透氣PVC劣質壁紙致使2021年12月25日交付時近300戶業主家中墻體均發霉。
對此，開發商否認為房屋壁紙質量問題，“因為地暖供熱后室內驟然升溫造成墻體內涼氣與室內空氣產生溫差，在壁紙內側形成一層細微冷凝水，造成壁紙內側發霉。”開發商稱，將成立了專項處理工作組，逐戶排查，為每戶業主制定專項維修方案，鏟除發霉壁紙，重新鋪貼后共同驗收，保障在2022年1月30日前處理完全部問題。
“截止4月7日，開發商仍在維修，而且是一家一家維修，非常慢。目前，未曾給業主一個明確態度，未提及賠償事項。”一位業主表示。另有多位業主反映，“2021年底至今，中海潤山府先后推出了幾次特價房源，價格為14500元-15000元/平方米，侵害了我們購房者的利益。”據悉，該項目均價為19000元/平方米，業主購買價為18000-21000元/平。
對此，沈陽市房產局通過人民網領導留言板回復稱：“我局已就此問題約談了中海地產沈陽公司負責人，開發商表示，由于受到市場影響，銷售情況很不理想，臨近年底公司資金緊張，因此較大幅度地下調了價格。我局已要求開發商把控降價節奏和幅度，在解決自身經營困難問題的情況下，盡量考慮已購房業主的心理和利益。”
中海潤山府售樓處的工作人員4月8日稱：“此前推出的特價房為臨街頂樓房源，其余房源均價為21000元每平方米。”
西安卓越坊：停工半年 業主質疑能否按期交付
卓越坊由陜西卓越華悅置業有限公司負責開發建設，系卓越集團旗下。項目占地面積134.094畝，總建筑面積36萬平方米，總投資金額為360000萬元。公開資料顯示，項目于2020年4月18日首次開盤，預計于2022年11月30日2#、6#、7#、8#、10#樓完成交付。
2021年10月，業主發現工地有停工跡象，隨后向開發商詢問進展，開發商稱鋼筋價格上漲導致。11月，工地仍只有少數工人，未復工。“對此，開發商給出的理由是冬季減霾減排政策要求，而且全運會期間施工進度需減緩，開發商承諾復工時間為2022年2月16日。”一位業主表示。
有業主稱，2022年2月16日，工地大門緊鎖，并無工人出入。直至3月17日，卓越坊開始復工，4月2日，8位業主代表進入卓越坊工地參觀，“從現場實地感受來看，卓越坊目前的狀態是‘有序緩慢施工’，一期室外工人較少，施工人員大約三、四十人左右。二期的施工人數更少，在材料加工區和物料堆放區見到少量施工人員，人數不超過10人，樓外部主體和室內未見人員施工。按此進度無法在規定時限交房。”
針對卓越坊工程進度以及交付時間等問題，卓越坊開發商工作人員2022年4月7日稱，“3月份已經復工了，一期公布的交付時間為2022年11月30日，如有其它情況，我們會另行通知”。
濟南遠洋天著春秋：三次延期交房 具體交付時間未知
濟南遠洋天著春秋位于山東濟南歷城圍子山路與世紀大道交匯處北800米，系遠洋地產旗下項目，由濟南全達投資開發有限公司開發建設。開盤時間為2020年4月27日，包含洋房、合院、疊拼三種產品形態，約定為全裝修交付。
2021年8月26日至2022年1月底，業主先后收到三次延期交付通知。開發商后電話通知業主于1月30日收房，在收房現場，業主發現，“項目并未達到交付標準。小區仍是臨水臨電、公共區域設施未完工、塑膠跑道路面未鋪設完整，只是以綠布進行簡單覆蓋。”
遠洋天著春秋開發商稱，據2021年12月17日濟南市住房和城鄉建設局印發《關于做好我市房地產開發項目交付管理工作的通知》，項目于1月29日取得了單體竣工驗收備案，已具備交付條件。業主則認為，作為上述通知下發日之前已簽訂合同的項目，遠洋天著春秋應滿足合同約定的“竣工綜合驗收備案”各分項驗收條件，即包括項目紅線內供水、供電、供氣、供暖等配套設施等出具相應工程竣工驗收合格證明文件，僅取得單體竣工驗收備案，并未達到交房條件。
對此，歷城區住建局工作人員4月7日稱：“2021年底新規實施后，目前住建部門僅負責單體工程驗收，遠洋天著春秋已經通過。其他分項驗收由區審批局負責，具體進度需要咨詢審批局了解。”歷城區行政審批服務局電話始終無人接聽。
項目售樓處銷售人員稱：“目前項目是延期交付，對于具體交付時間以及工程進度并不清楚。”截至目前，遠洋天著春秋業主表示，“仍未收到開發商下發的正式收房通知，只是聽說會在今年6月底交房。”
重點投訴問題：延期賠付方案中的“霸王條款”
本期重點投訴項目遠洋天著春秋業主反映，購房合同約定的延期賠付金額設置了最高上限，即總房款1%，按照一套總價200萬的商品房計算，最高僅能獲得2萬元賠償，而該項目已經延期交付超過半年，目前，交付時間仍未定，業主不得不承受房租及月供雙重壓力。
實際購房經歷中，不少購房者在得知所購房屋不能按時交付后，才發現購房合同中約定的延期交付存在一系列霸王條款，包括：一定時間內免責不予賠償、賠付標準過低(日賠償金額低于萬分之一)、設置賠償上限等。
北京金訴律師事務所主任律師王玉臣認為，購房人在簽署認購協議、購房合同及附加協議時，如合同條款包含以下特征，可判斷為“霸王條款”，購房人可主張條款無效。首先，購房合同條款排除了開發商的主要責任和義務。比如，逾期交房開發商不承擔任何違約責任等。其次，購房合同中雖然約定了開發商的違約責任，但雙方的權利義務不對等。如開發商逾期交房的違約金非常低，購房人違約卻要支付高額違約金。
近期，安徽省滁州市城房·金城學府、陜西省西安市三迪·楓丹、山東省青島市天一仁和宸璟、浙江省寧波市卓越蔚藍海岸以及天津市實地海棠雅著等項目的業主稱，他們的延期賠付方案中就存在此類條款。
王律師建議，購房者在簽署合同的時候一定要認真看，千萬不要一帶而過。對于延期交付的“霸王條款”，可以在簽署前向當地的住建部門或市場監督局進行投訴，要求修改格式文本。一旦發生逾期交付，購房者首先看查明合同中約定的賠付標準，并將違約金賠付的標準可以和自己損失進行對比，如房屋延期交付的賠償標準可以參考延期交付期間同地段、同類型房屋的租金。若合同約定的違約金遠低于購房人的實際損失，購房人可以按照實際損失主張賠償，若開發商拒絕賠付，購房者可以根據房屋買賣合同的約定向法院提起訴訟，要求開發商承擔違約責任。
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