中國房產質量周報第四十五期：雨后滲漏 誰該負責？
2022-07-06 中國質量萬里行 點擊：次
“關注房屋質量、共建美好生活”，中國房產質量周報第45期發(fā)布。
2022年6月27日-7月3日，中國質量萬里行共收到46條業(yè)主投訴信息，加上網(wǎng)絡監(jiān)測的輿情數(shù)據(jù)，最終整理出10個需要重點關注的問題項目。具體來看，本周重點投訴項目涉及的開發(fā)商包括信達地產、華宇地產、時代控股、首創(chuàng)置業(yè)、新城控股、華潤置地、廣西匯澤房地產開發(fā)有限公司、亮佳樂地產、陽光城、高實置業(yè)、林凱集團和綠城中國。涉及的項目分別為信達華宇錦繡龍川、時代天韻、禧悅學府、華潤公元九里、錢江美域二期、壹品蘭軒、陽光城麗景花園、鑫苑靈山灣龍璽、林凱溢金灣、綠城明月聽蘭。
經(jīng)統(tǒng)計，十個項目涉及的問題包括：精裝修質量問題、整改拖延、捆綁銷售車位、項目停工、延期交付、貨不對板、房屋滲漏水、爛尾風險等。
本期投訴項目中，中國質量萬里行重點關注華潤公元九里、錢江美域二期、陽光城麗景花園共三個項目。其中，江蘇無錫華潤公元九里業(yè)主稱，剛交付時外立面多處空鼓，開發(fā)商整改后，外立面仍凹凸不平。至6月25日，一場大雨后，外立面涂料被雨水沖刷掉落，在整個小區(qū)地面上大片散落。廣西來賓錢江美域二期業(yè)主稱，項目工程進度緩慢，實際工程進度與開發(fā)商發(fā)布的《錢江美域二期項目后續(xù)工程建設倒排工期表》顯示的施工進度不符，或存在延期交付風險。河南南陽陽光城麗景花園業(yè)主稱，合同約定2022年6月30日交房，至今水電、綠化、車庫、外墻等工程未完工。陽光城由于陷入債務危機不再往項目撥款，監(jiān)管賬戶資金不夠完成剩余工程，開發(fā)商提出業(yè)主自救購買車位，籌款完成剩余工程。
無錫華潤公元九里：交付幾月后 外墻被雨水沖刷掉落
一位無錫華潤公元九里的業(yè)主稱，合同約定于2022年6月30日交付，實際提前半年于2022年1月份開始交付。剛交付時外立面多處空鼓，開發(fā)商整改后，外立面仍凹凸不平。至6月25日，一場大雨后，外立面涂料被雨水沖刷掉落，在整個小區(qū)地面上大片散落。
公開資料顯示，華潤公元九里位于新吳區(qū)塘南路與太湖大道交叉口，由無錫潤騰房地產開發(fā)有限公司負責開發(fā)建設，系華潤置地旗下。項目建筑面積270188平米，占地面積108075.2平米，樓棟為28棟，包括高層、洋房、疊拼三種建筑類型，共847戶。
對此，新吳區(qū)質監(jiān)站工作人員于7月1日表示，當日質監(jiān)站已派出工作人員到現(xiàn)場，外立面保溫層未被破壞。天氣轉好后，開發(fā)商會進行外立面修復工作。
“涂料掉落后，有業(yè)主看到開發(fā)商已經(jīng)開始著手修復，正在局部刷涂外墻。不過，無錫現(xiàn)處于雨季，多雨又高溫，在這一情況下，我們擔憂修補時機是否合適。”一位業(yè)主表示。
此外，一位高層業(yè)主反映精裝房屋交付時室內樓板平整度超出《住宅分戶驗收標準》、《混凝土結構工程施工質量驗收規(guī)范》等相關標準要求。對此，新吳區(qū)質監(jiān)站于3月16日進行了現(xiàn)場查驗，出示的意見書顯示，“投訴人家中存在房屋天棚、墻面不平整，陽臺移門垂直度偏差等質量問題。建設單位表示將制定專項維修方案，具體維修時間雙方待確認。”至7月初，該業(yè)主反映，仍未與開發(fā)公司達成一致意見。
來賓錢江美域二期進度落后 住建局已經(jīng)采取監(jiān)管措施
廣西來賓錢江美域二期的一位業(yè)主稱，即將于9月交付的四棟樓（15#、17#、18#、19#樓），實際工程進度與開發(fā)商發(fā)布的《錢江美域二期項目后續(xù)工程建設倒排工期表》顯示的施工進度不符，或存在延期交付風險。
公開資料顯示，錢江美域二期位于廣西壯族自治區(qū)來賓市武宣縣七星大道北面、仙湖路東，由廣西匯澤房地產開發(fā)有限公司開發(fā)建設。項目占地面積185696.90平方米，容積率3.48，綠地率27%，共13棟樓，住宅戶數(shù)1174戶。該項目于2018年10月開工，合同約定交房日期為2020年12月31日，實際上，5棟樓于2021年5月至2022年1月陸續(xù)交付。另有4棟樓將于2022年9月份（15#、17#、18#、19#樓）交付，其余樓座將于2022年12月交付。
對此，6月30日，武宣縣住房和城鄉(xiāng)建設局工作人員表示，收到業(yè)主反映的施工進度與實際不符的投訴后已經(jīng)采取措施，目前，每周都按照計劃去現(xiàn)場查看，前期因為雨季，部分小的節(jié)點沒有跟上。等到天氣好了，開發(fā)商會按照計劃進度去完成，盡按照承諾9月底完成4棟樓的交付。
業(yè)主反映的另一個焦點問題則是開發(fā)商沒有按規(guī)定將購房款存入預售資金監(jiān)管賬戶。對此，武宣縣住房和城鄉(xiāng)建設局的工作人員表示，2019年1月，當時來賓市住房和城設委員會發(fā)布了關于對房地產開發(fā)企業(yè)實行商品房預售資金監(jiān)管的通知。各縣在2019年5月開始執(zhí)行，在2019年這一政策實施之后的購房款項已經(jīng)納入預售資金監(jiān)管，款項肯定用于工程支出，有審批文件依據(jù)可以公開查詢。
關于業(yè)主所擔心的項目爛尾風險，武宣縣住房和城鄉(xiāng)建設局的工作人員表示，現(xiàn)在既然開發(fā)商已制定施工計劃，住建局也采取了監(jiān)管措施，每周派人進去查看進度，督促開發(fā)商在承諾的期限內完工交付。
南陽陽光城麗景花園：讓業(yè)主買車位自救以籌款完成剩余工程
南陽陽光城麗景花園的一位業(yè)主稱，2022年6月30日是約定交房的日期。然而，業(yè)主既未收到交房通知，又沒收到延期交房通知。“一周前我們在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，水電、綠化、車庫、外墻等工程未完工。從現(xiàn)場工人處得知，開發(fā)商資金不到位，項目一直處于半停工狀態(tài)”。
公開資料顯示，陽光城麗景花園位于河南省南陽市臥龍區(qū)臥龍路與雪楓路交會處東北角，由河南博泰恒信置業(yè)有限公司開發(fā)建設，系陽光城旗下。項目于2019年6月開盤，合同約定2022年6月30日交付，總戶數(shù)982戶。
業(yè)主在施工工人處了解到開發(fā)商存在“拖欠分包企業(yè)工錢”這一情況，對此，南陽市臥龍區(qū)住建部于2022年6月22日通過人民網(wǎng)領導留言板表示，“開發(fā)商已按照合同約定的支付比例撥付給分包企業(yè)，不存在拖欠工錢的問題。”
與開發(fā)商溝通過的一位業(yè)主稱，“開發(fā)商表示陽光城集團陷入債務危機后不再往項目撥款，目前監(jiān)管賬戶資金不夠完成剩余工程，希望業(yè)主自救購買車位，籌款完成剩余工程。”目前，令業(yè)主感到困擾的問題主要是：“業(yè)主通過買車位自救的話，能否覆蓋工程剩余款項？如果不購買車位的話，項目是否面臨爛尾風險？”
南陽市住建局于6月30日通過人民網(wǎng)領導留言板表示，目前區(qū)政府、街道辦已成立聯(lián)合工作專班，正在解決該項目相關問題。
重點投訴問題：雨后滲漏
近日，包括藍光翡翠灣三期、翠海花園、祥源金港灣、高新天琴灣、西城尚都等項目業(yè)主反映，進入雨季以來，房屋屋頂、屋面、外墻、外窗等處出現(xiàn)雨后滲漏。
一般情況下，業(yè)主常常在交房后的雨季發(fā)現(xiàn)此類問題。雨后滲漏的主要原因包括：開發(fā)商在建設期間防水選材不當、施工不規(guī)范等引發(fā)的滲漏；物業(yè)對共用設施設備管理不善造成的滲漏，如排水管未及時清理造成屋頂積水引發(fā)滲漏；業(yè)主委托裝修公司進行裝修時破壞原防水層又未做好二次防水引發(fā)的滲漏。
對此，云南凌云律師事務所律師鄒潔表示，在房屋居住的過程中，若房屋在質量保質期內，出現(xiàn)《商品房住宅質量保證書》中保修范圍的情形，如房屋主體不符合質量標準、房間滲漏等問題的，可要求開發(fā)商承擔維修責任。
根據(jù)《建設工程質量管理條例》第四十條規(guī)定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。
哪些情況下物業(yè)公司應承擔滲漏的維修責任？根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二條“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。”鄒律師表示，需業(yè)主與物業(yè)公司在合同中約定，一般包括房屋的共用部位和共用設施、設備，如房屋的外墻面、通道、樓梯間、屋面、上下水管道、公用水箱等，需由物業(yè)公司負責這些公共區(qū)域設備、設施的維修和服務，對設施設備管理不善造成的滲漏負責；因業(yè)主裝修破壞防水層導致雨后滲漏，則不屬于開發(fā)商以及物業(yè)公司的責任范圍，應由住戶自行處理。
明星項目
上周，中國房產質量周報輿情研究室基于市場認可度、產品品質、服務品質及口碑四個維度，甄選出本期明星樓盤，包括南京市長江華府、濟南市龍湖天奕、青島市大云谷·嶗山金茂府、西安市招商城市主場和漳州市建發(fā)和悅。
中國質量萬里行將持續(xù)關注房產市場的動向，充分發(fā)揮新聞輿論監(jiān)督作用，督促房企不斷提升產品質量，助推房地產市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展，維護消費者權益，實現(xiàn)人們對美好生活的向往。
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