今年4月，北京房價出現(xiàn)19個月來的首次下降。在國內(nèi)外經(jīng)濟形勢仍然復雜的今天，以北京為例，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場，下一步將會走向何處呢？
“新國八條”、“京十五條”陸續(xù)出臺后，北京消費者對北京市房價下跌的預期進一步增強。特別是北京市政府在3月底公布的“新建普通住房價格同比穩(wěn)中有降的控制目標”，在已公布房價控制目標的40多個城市中，絕無僅有。那么，2011年，北京市的房價真的會降嗎？
“京十五條”公布后的2月樓市表現(xiàn)
雖然國家公布了“新國八條”，但對于北京市的居民來說，更期待的則是“京十五條”。2月16日，“京十五條”面世。當天，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，北京市住宅簽約量創(chuàng)歷史新高，達2942套。其中，二手房套，一手期房和現(xiàn)房分別為759套和套。2月17日，新政落地首日，二手房成交量下滑70%以上，新房交易量下滑超過。但這并不能說明房價要出現(xiàn)下滑，只能說明新政確實起到了一定作用。而這種情況，在去年12月份，北京市推出汽車限牌政策后，市場表現(xiàn)更為明顯。（見表1）
2月北京樓市整體情況見下表：
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二手房
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新房
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數(shù)量
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同比
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環(huán)比
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數(shù)量
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同比
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環(huán)比
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交易量
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8335
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-2.4%
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-64.5%
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3436
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-53.3%
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-70.2%
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成交均價
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22283
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24.5%
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-7.0%
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21810
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0.8%
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-0.2%
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京城3月房價：“降聲一片”
2月份，房價仍舊保持上漲，但成交量大幅下滑卻是事實。這種現(xiàn)狀，使得個別房地產(chǎn)企業(yè)開始率先降價。最典型的例子就是3月5日，發(fā)生了“北京遠洋樓盤均價直降4000元，三十多名業(yè)主要求退房”事件。看來，房價下降，并不是所有消費者都希望的。
在成交量大幅萎縮的前提下，無論是分析師、媒體、房地產(chǎn)開發(fā)商、消費者都認為北京房價將會下降，正所謂降聲一片。
但仍有兩點需要注意。第一，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計信息顯示，截至3月19日，本月二手商住房共成交套，日均簽約65.5套，創(chuàng)11個月以來新高。二手商住房的成交比例占到了二手房網(wǎng)上簽約總量的15.25%，也是統(tǒng)計系統(tǒng)建成以來的最高值。這主要是因為，商住房不在限購政策范圍內(nèi)。第二，新開盤的住宅樓盤的簽約率相對較高。分析人士認為，只要定價合理，消費者可承受，目前“蟄伏”著的需求會馬上被釋放。
北京新房價格19個月來同比首降
與以往相比，3月份房價表現(xiàn)公布時間較晚。4月11日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月份北京新建商品住房成交均價以19679元/平方米的數(shù)值環(huán)比2月下降了26.7%，同比下降了，這是自2009年9月份以來新建商品住房成交均價首次同比下降。
另外，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)相關負責人表示，成交量回落主要是投資投機性需求被有效擠出。根據(jù)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，目前近九成的市場交易都是剛性自住需求，第二套購房占比由新政前的降至10.9%，非本市戶籍居民購房占比由40%多降至7.6%，進而導致北京商品住房市場成交量持續(xù)回落，投資投機性需求被有效擠出市場。
春季交易會：3個特點值得關注
北京春季房地產(chǎn)交易會歷來被稱為北京房地產(chǎn)市場的“風向標”。4月7日，交易會如期召開。本刊記者也特地參加了這次交易會。記者的第一感覺是，看房的人多，賣房的人多，觀看的人多。
從地鐵口一出來，就發(fā)現(xiàn)了很多房地產(chǎn)開發(fā)商、中介的工作人員，大肆揮霍著手中的傳單。他們自發(fā)排成兩排，中間留出一條通道，將看房的人直接護送到交易會門口。而里面的工作人員更多，有的還結成了“小分隊”，來回跑動。而所謂看房的人也多是持觀望態(tài)度，到處打聽，并沒有成交意向。
為期4天的交易會，除參觀人數(shù)同比下降4.8%，多家參展商實際交易量為零外，還有3大特點值得關注：
1.參展商比例發(fā)生嚴重變化。200余家參展商中，北京本地參展商僅為47個，外地近80個，海外參展商超過80個。與以往僅有的海外十幾家相比，增加幅度令人驚奇。海外參展商普遍透露一個信息，“海外的房價比中國的更便宜、更合理”。
2.純新盤少，定價盤少。與以往最多時30多個純新盤、最少時也有7個純新盤相比，本次交易會僅有幾個純新盤。另外，不管是純新盤，或是老樓盤的后期開發(fā)品，大多都沒有定價。開發(fā)商表示，“調(diào)控背景下，不好定價”。
3.外地買家大量減少。與以往外地買家占半壁江山相比，本次交易會僅達到一成。這應該是“京十五條”的最直接效果。
以上三點是消費者、開發(fā)商對北京市房價預期下跌的最主要表現(xiàn)，而海外參展商的增加，則進一步暗示北京房價過高，將會下滑。
房價穩(wěn)定取決于政府的決心
目前，北京市場由于剛性需求極大，但供給又不能滿足這種需求。這種情形下，房價的上漲或下跌僅靠市場調(diào)節(jié)是不行的。房價上漲或下跌，政府起著至關重要的作用，這一點從2000年后北京房價（商品房）的走勢可以看出（表2）。
2008年，受全球金融危機影響，我國經(jīng)濟在下半年出現(xiàn)一定下滑。其中，房地產(chǎn)行業(yè)首當其沖，需求大幅萎縮。在年底，我國出臺了4萬億投資以刺激市場需求的計劃，同時也配套了相應的刺激政策。于是，出現(xiàn)了2009年罕見的高增長。2010年，政府欲穩(wěn)住房價。但由于不能確定經(jīng)濟是否已從危機中完全復蘇，所以政策并不嚴厲，也未嚴格要求各地政府執(zhí)行，造成房價繼續(xù)上行。當然，房價未控制住，與開發(fā)商有一定關系，另外投資炒房者也是一個因素。但最主要的原因是，政府并沒有下定決心。
外部因素促政府必須控制房價
實際上，必須要控制房價還有一個重要的外部原因。2010年以來，全球“做空”中國的力量正在集結，金融大鱷索羅斯這一次將戰(zhàn)場移到了中國。據(jù)最近消息，目前，索羅斯最多能使用的資金已超過一萬億美元。此次他還有很多幫手。
查諾斯、麥嘉華、格蘭瑟姆等幾位華爾街赫赫有名的資本大佬，不約而同“看空中國”，對賭中國房地產(chǎn)泡沫破裂。
國際金融炒家的一舉一動，我國政府相關部門已經(jīng)很了解。控制房價是必須的選擇，這也是眾多房產(chǎn)政策、金融政策不斷出臺的原因。但控制房價并不是就要打壓房價，讓房價下滑，而是讓房價處于一個合理的水平。這是今年以來，政府一直強調(diào)的一點。而這一點，在年的北京春季房地產(chǎn)交易會上，行業(yè)協(xié)會、房地產(chǎn)開發(fā)商、媒體以及很多消費者都很認可。另外，從4月上旬開始，國務院派出8個督察組，對包括京滬在內(nèi)的個省(區(qū)、市)貫徹落實國務院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況開展專項督查，這在歷史上尚屬首次。
北京房價走勢穩(wěn)中有降
以北京為首的一線城市的房地產(chǎn)市場不同于二三線城市，房價確實明顯偏高。對于很多還沒有房的北京消費者來說，更希望房價回到2008年之前的水平。但對于在房價持續(xù)上漲時期購房的消費者來說，不希望看到房價有太多的下滑。但畢竟未來房價的走勢，在炒房者被擠出市場之后，更多是要看有購房需求的消費者的購買能力。但從購房者數(shù)量來看，不需要房價太多下降，就會有部分購房者抓住機會出手。
從開發(fā)商層面來看，由于資金仍很充裕，短期內(nèi)不會采取大幅降價的措施。而且，完全可以采用漸進式降價的策略，逐步回籠資金。
從政府層面來講，仍是“穩(wěn)”字當頭，會慢慢回收貨幣。
今年前4個月，央行已連續(xù)4次上調(diào)存款準備金率，此舉意義之一，是讓房地產(chǎn)市場由過熱逐步穩(wěn)定下來。
綜合上述三個原因，北京房地產(chǎn)市場所謂的“拐點”已現(xiàn)。但這不是房價下降的“拐點”，而是房價趨于穩(wěn)定的“拐點”。
今年下半年應有一定下降，但幅度不會太大。